Az elnök aláírása a lakhatási célú földterületek örökös haszonélvezeti jogának földtulajdonossá alakításáról szóló törvény alapján megerősítette az évek óta elhangzottakat. 2019. január 1-jétől az örök haszonélvezetbe helyezett földeken épült tömbházakban és családi házakban lévő lakások tulajdonosai végül tulajdonosaik lettek. Mi az örök haszonélvezet és hogyan változott a lakók helyzete az új év beköszöntével?
Mi az örök haszonélvezet?
Az örökös haszonélvezet a tulajdonjogok három típusának egyike, kivéve a tulajdonjogot és a korlátozott tulajdonjogokat (haszonélvezet, szolgalom, zálogjog, szövetkezeti tulajdonjog és jelzálog). Lényege abban áll, hogy az Államkincstár vagy az önkormányzati egységek tulajdonában lévő ingatlanokat egy természetes vagy jogi személy számára 99 évre használják. Csak a gazdasági célból indokolt különleges esetekben lehet a földet örök haszonélvezetbe helyezni rövidebb időre (de nem kevesebb, mint 40 évre).
Az örök haszonélvezet közvetít a tulajdonjogok és a korlátozott tulajdonjogok között. Öröklődik, és az örök haszonélvezető ezen felül eladhatja, felszámíthatja és más módon is elidegenítheti. Ugyanakkor magát a földet érinti, és nem a rajta emelt épületeket. Így a felhasználók továbbra is a házak és lakások tulajdonosai maradnak, a telkeik azonban nem.
Ilyen sajátos konstrukció jellemző a szocialista ideológia hatására kialakult lengyel tulajdonjogra. Az örök haszonélvezeti jogot a városok és lakótelepek földgazdálkodásáról szóló, 1961. július 14-i törvény vezette be annak garanciájaként, hogy a városokban lévő földtulajdonok állami tulajdonban maradnak. Jelenleg a Polgári Törvénykönyv II. Részének, az ingatlankezelésről szóló törvény rendelkezései és a lakáscélú földek örök haszonélvezeti jogának tulajdonjává történő átalakításáról szóló legújabb törvény szabályozza őket.
Az örök haszonélvezet éves díja
Az örökös haszonélvezetet kétféle díj fizetési kötelezettsége terheli: az első (egyszeri) és az éves (ciklikus) díjakat. Összegüket az ingatlan ára alapján határozzák meg. Az első díj esetében ennek mértéke ennek az értéknek a 15-25% -a, míg az éves díjak összege attól függ, hogy milyen célból adták az ingatlant. A lakáscélú földek esetében az arány az érték 1% -a.
Az örök haszonélvezet nem tulajdon
Annak ellenére, hogy mind a tulajdonjog, mind az örök haszonélvezeti jog kétféle dologi jogot alkot, a tulajdonjog sokkal szélesebb kört ölel fel, és a tulajdonos számára nagyobb biztonságot garantál az ingatlan felett.
Az ingó és az ingatlan egyaránt lehet a tulajdonjog tárgya, míg az örök haszonélvezet csak az Államkincstár vagy az önkormányzati egységek tulajdonában lévő földterületre korlátozódik. Sőt, a tulajdonjogra nem vonatkozik határidő, ellentétben az örök haszonélvezettel, amelynek határideje van. Bár meghosszabbítható egy újabb időszakra, a felhasználónak meg kell adnia a megfelelő kérelmet. A kérelmezőt azonban fontos társadalmi érdek miatt elutasíthatják annak meghosszabbítását.
A tulajdonjogokat csak a törvény, a társadalmi együttélés elve és e törvény társadalmi-gazdasági célja korlátozza. Az örökös haszonélvezetésre a közjegyzői okirat formájában kötött megállapodás rendelkezései vonatkoznak. Végül is a tulajdonjog nem igényel semmiféle ártalmatlanítási díjat.
Az első kísérlet a dologi jogok háromoldalú megosztására
A január 1-je óta hatályos szabályozás nem az első megközelítés az örök haszonélvezet intézményének kioltására. Már 2005-ben. A Parlament elfogadta az örök haszonélvezeti jog tulajdonjoggá alakítását. Hamarosan kiderült, hogy a szabályozásokat nem igazították a valósághoz.
Főként arról szólt, hogy a földterület átalakítása többlakásos épületek (főként tömbök) helyszíne. Az átalakuláshoz minden olyan lakástulajdonos beleegyezésére szükség volt, akik részesedéssel rendelkeztek e föld örök haszonélvezeti jogában. Elég volt tehát, ha egy részvényes megtagadta az indítványban való részvételt, hogy meghiúsítsa a többiek terveit, és bíróság elé terjessze az ügyet. Ez a helyzet durván igazságtalan volt a panellakásokban lakó lakókkal szemben, és az egész átalakítási eljárás meghosszabbítását eredményezte.
Mit változtat az örök haszonélvezeti jog tulajdonjogává alakításának új eljárása?
Először is az örök haszonélvezeti területek odaítélése ténydé vált. Ez azt jelenti, hogy mind a többlakásos házak lakástulajdonosai (ha a tömbben lévő helyiségek legalább felét lakossági célokra szánják), mind az egycsaládos házak végül tulajdonosaik lesznek a lakásuk vagy házuk alatt lévő földterületnek, és azonos feltételek mellett.
Másrészt a módosítás sötét oldala az átalakítási díj megfizetésének kötelezettsége a felhatalmazás pillanatától számított 20 évig. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a következő 20 évben a lakosoknak továbbra is ciklikus számlát kell fizetniük ugyanolyan összegben, mint az örök haszonélvezet éves díjának értéke. Csak a neve változik.
Ugyanakkor a konverziós díj teljes értéke is fizethető egyszerre. Ez a megoldás különösen az Államkincstár tulajdonában lévő földterületen található ingatlanok tulajdonosai számára előnyös. Ezután, ha úgy döntenek, hogy kifizetik a teljes díjat a felhatalmazás első évében, akkor akár a kedvezmény 60% -át is igénybe vehetik. Ennek értéke azonban minden évben 10% -kal csökken. Ha azonban a tulajdonos 2019 végéig nem kap igazolást az örök haszonélvezet tulajdonjogává történő átalakításáról, akkor a kedvezmény 2020 februárjáig vonatkozik rá.
Az új szabályozás erősíti a lakók helyzetét
A tulajdonjog sokkal erősebb, mint az örök haszonélvezeti jog, és nem igényel megújítást több tucat év után. Az idei kirendelés jelentősen megerősítette mintegy 2,5 millió család otthonához és lakásához való jogát. Ezenkívül az éves díjak fizetési kötelezettsége legfeljebb 20 év múlva megszűnik.
Wojtek GąciarzÍrásbeli érzékkel rendelkező ügyvéd az építési jog és egyéb ágai kérdéseivel foglalkozó jogi szakcikkek szerkesztésével foglalkozik. Munkahelyén az olvasóra koncentrál, a lengyel jogszabályok összetett szabályait egyszerű és olvasható nyelvre fordítja. Ötvözi az ügyvédi irodákban való munkavégzés során szerzett ismereteket és tapasztalatokat, egy folyamatosan fejlődő író műhellyel és az internetes tartalomkészítéssel kapcsolatos ismeretekkel.
